Fuente: FORBES

Por:  Daniel Kattan – Forbes Councils Member

La clase de activos inmobiliarios considerada como intocable ha sido consistentemente la de activos principales, como minoristas, oficinas y multifamiliares de Clase A; sin embargo, el multifamiliar para la fuerza laboral ha sido históricamente un activo de rendimiento vital y creo que está posicionado para destacarse. Las oficinas y el comercio minorista han sido confiables con plazos de arrendamiento prolongados y una economía en crecimiento. Como clases de activos, han sido casi a prueba de tontos. Sin embargo, incluso antes de la pandemia, estaba quedando claro que estas clases de activos estaban alcanzando un punto de inflexión potencialmente sin precedentes. El éxito de los minoristas en línea y la facilidad del trabajo remoto estaban empezando a causar interrupciones significativas en la atractividad de estas clases de activos. Como resultado, mi equipo y yo anticipamos actualmente el comienzo de una era dorada para las inversiones en multifamiliares.

Efectos De La Tecnología En Bienes Raíces Que No Se Están Evaluando

En un artículo anterior de Forbes, “The Impact of Technology on Real Estate“, discuto la correlación entre los avances tecnológicos y los sectores inmobiliarios. Creé Futurealogy.com para rastrear estas correlaciones y catalogar noticias relevantes que generan conciencia sobre el impacto potencial y el riesgo adicional que se debe tener en cuenta. Al hacerlo, rápidamente me di cuenta de que estos efectos típicamente refuerzan al multifamiliar como una inversión y obstaculizan a otras clases de activos.

Como presenciamos durante el “Efecto Uber o Amazon”, muchos aún estaban interesados en inversiones minoristas y de oficinas a pesar de que estaba claro que el cambio hacia activos más defensivos comenzaría a atraer al “dinero inteligente”. Avance rápido hasta hoy, después de casi un año de la pandemia, esta tendencia se ha acelerado rápidamente y está dando paso a un entorno históricamente atractivo para las inversiones en multifamiliares. Esta inmensa oportunidad para el multifamiliar se basa en la crónica escasez de apartamentos asequibles.

Hace trece años, experimentamos otro cambio económico masivo: la crisis financiera mundial creó un enorme declive para casi todas las clases de activos de inversión y la economía en general. La situación también creó adversidad para los propietarios y operadores de propiedades multifamiliares que lidian con estándares crediticios más estrictos, ejecuciones hipotecarias e inquilinos que pierden ingresos y ahorros. Sin embargo, la demanda de apartamentos asequibles creció significativamente a medida que los propietarios continuaron perdiendo sus hogares.

¿Qué Nos Hizo Confiar En Comprar Cuando La Economía Estaba En Su Peor Momento?

Mis socios y yo reconocimos la enorme desconexión que enfrentaría el mercado y establecimos PIA Residential, una empresa inmobiliaria verticalmente integrada para adquirir, renovar, reposicionar y mantener estas propiedades unifamiliares y pequeñas propiedades multifamiliares. Mientras muchas viviendas estaban en ejecución hipotecaria, la gente generalmente pagaba su alquiler, especialmente en el sector de viviendas para la fuerza laboral: aquellos que perdieron sus hogares se convirtieron en nuevos inquilinos. A medida que el mercado se estabilizaba y se recuperaba, la demanda de viviendas asequibles no disminuía.

De manera similar, el panorama de inversión actual destaca al multifamiliar para la fuerza laboral. Hay algunas pistas que hemos recogido que indican que esta clase de activos tiene la posición para generar rendimientos ajustados al riesgo excepcionales. La era dorada para el multifamiliar ha comenzado a medida que los inversionistas buscan flujos de efectivo estables que puedan resistir las recesiones y estén cargados con cualidades de mitigación de riesgos. Aquí hay algunas pistas para esta era naciente.

Durante Períodos Recesionarios, la Vivienda para la Fuerza Laboral Supera a las Propiedades de Clase A.

• Los activos de viviendas para la fuerza laboral mitigan intrínsecamente el riesgo con características defensivas.
• Las propiedades multifamiliares de Clase B y C suelen permanecer arrendadas, creando un flujo de efectivo estabilizado.
• Una escasez en la oferta de unidades de vivienda asequible var

ía en gravedad según la ubicación.

• El creciente costo de construir nuevas unidades incentiva a los desarrolladores a centrarse en propiedades de Clase A que generan alquileres más altos de mercado.

El riesgo no se elimina, especialmente con moratorias de desalojos y pérdidas salariales para muchos inquilinos, lo que plantea obstáculos para muchos propietarios y operadores multifamiliares. Sin embargo, hemos visto que las tasas de ocupación, las cobranzas y el crecimiento del alquiler permanecen relativamente estables.

Las Tendencias Demográficas Apuntan a Mayor Estabilidad y Oportunidad

El público objetivo de viviendas para la fuerza laboral está formado por familias que ganan menos de $75,000 de ingresos anuales combinados, aproximadamente el 60% de la población total de EE. UU. Las tendencias demográficas apuntan a la migración a mercados terciarios establecidos. Es cada vez más difícil para muchas personas argumentar vivir en ciudades congestionadas con un costo de vida mucho más alto cuando pueden retener o encontrar un nuevo trabajo que les permita trabajar de forma remota. Muchos profesionales millennials y de la Generación Z han aceptado nuevas oportunidades laborales y flexibilidad en la vida, lo que causa que las tasas de propiedad de viviendas disminuyan constantemente. Estas tendencias demográficas, junto con el desequilibrio entre la oferta y la demanda en muchos de estos mercados, destacan enormes oportunidades.

El Multifamiliar Tiene una Ventaja Única Sobre Alternativas Tradicionalmente Estables

• Los términos de los préstamos, el apalancamiento y los precios suelen ser más favorables para el multifamiliar que para cualquier otra clase de activo inmobiliario de EE. UU.
• El apalancamiento de adquisición suele estar en el rango de préstamo a valor (LTV) del 50% al 75%.
• Una de las ventajas más significativas para el multifamiliar es que los programas de préstamos respaldados por el gobierno de EE. UU. no están disponibles para otros sectores de propiedades.

El subsector de la fuerza laboral de los activos multifamiliares cuenta con ventajas únicas que están llevando al “dinero inteligente” a buscar y participar en estas ofertas:

• Normalmente, el período más corto de disminución del alquiler de cualquier clase de activo inmobiliario.
• El primero en recuperarse al máximo de la recesión.
• La duración más prolongada del crecimiento del alquiler: desde la recuperación después de la recesión hasta la próxima recesión.
• Las carreras más largas de crecimiento sostenido del alquiler.
• Una vez estabilizado, hay flexibilidad para retener el activo o salir de la inversión para un vasto y profundo grupo de capital institucional.

Deuda de Agencia: El Gobierno Proporciona Liquidez y Crea Estabilidad

Los proveedores de deuda de la agencia Freddie Mac y Fannie Mae están más que dispuestos a trabajar con prestatarios para aliviar la presión del sistema al:

• Hacer disponibles niveles más altos de liquidez a través de la financiación de la agencia.
• Trabajar activamente con prestatarios para evitar un colapso a través de la ayuda gubernamental ofrecida a los prestatarios.
• Comprometidos a promover la asequibilidad de la vivienda en alquiler.

Las Oportunidades en Multifamiliares Se Vuelven Más Atractivas

Como un mercado de inversión profundo y en crecimiento que representa más de $150 mil millones en volumen de inversión solo en 2018, los activos multifamiliares adquieren gran parte de su popularidad por sus destacados rendimientos ajustados al riesgo y su capacidad para superar a todas las demás clases de activos inmobiliarios a largo plazo. El panorama actual, con una abundancia de factores de riesgo elevados y precios favorables en mercados secundarios y terciarios, crea la atracción de rendimientos de efectivo atractivos y mitigación de riesgos para preservar la riqueza. Creo que la verdadera oportunidad radica en los mercados suburbanos secundarios. Con suficiente liquidez, efectivo esperando en la línea de salida, la competencia saludable por inversiones de calidad en multifamiliares se convertirá en la nueva norma a medida que el capital privado e institucional reformula cuáles son los activos más seguros y más buscados.