PIA Residential, una inversora de larga data en edificios multifamiliares, está acumulando un fondo de guerra para comprar propiedades de apartamentos con descuentos que espera que surjan pronto.
La firma con sede en Miami se está preparando para recaudar $100 millones de capital de inversionistas en América Latina para un fondo conocido como PIA Residential Fund 1. Se espera que la campaña de marketing comience la última semana de julio.
“Visualizamos una corrección potencial en el mercado multifamiliar durante los próximos 18 meses, lo que nos permitirá adquirir propiedades a niveles más competitivos”, dijo Saul Levy, cofundador y socio gerente de inversiones.
Con apalancamiento de hasta el 70%, el fondo tendrá un poder de compra de alrededor de $330 millones. Buscará un rendimiento del 12% al 14% a través de adquisiciones de propiedades con valor agregado en los mercados del sureste.
PIA incorporó a Luiz Henrique Lessa en octubre como director gerente de mercados de capitales en Brasil. Él recaudará capital en toda América Latina y supervisará el fondo junto con el socio gerente Danny Kattan. Como parte de esta estrategia, la firma también quiere contratar a un director de adquisiciones con experiencia en quiebras para buscar oportunidades y construir relaciones con bancos y servicios especiales. La posición podría ubicarse en cualquier lugar del sureste o en Nueva York.
Levy cree que la angustia en el segmento multifamiliar se hará más pronunciada hacia fin de año y en 2023 a medida que los prestamistas se vuelvan más cautelosos y los propietarios de propiedades, estirados por el aumento de las tasas de interés, los altos costos de endeudamiento y flujos de efectivo más ajustados, se vean obligados a vender.
“Hemos visto a muchos propietarios que obtuvieron financiamiento a corto plazo en sus acuerdos, yendo rápidamente al mercado para librarse de esa deuda, para que no tengan que lidiar con el vencimiento”, dijo Levy. Algunos de esos préstamos, señaló, vencen a fines de 2022 y principios de 2023.
El sector multifamiliar ya está comenzando a ver grupos de licitación más pequeños y una mayor presión sobre los precios a medida que aumenta el costo de la deuda. Como resultado, algunas ofertas de propiedades llegan un 5% a un 15% por debajo de las expectativas.
Hasta la semana pasada, las propiedades de Clase B y C estaban llevando la peor parte de la baja de precios, pero ahora hay informes dispersos de que las propiedades de Clase A en algunos mercados también comienzan a sentir la presión.
El cambio sigue a años de actividad frenética en el sector. El año pasado, las ventas de propiedades de apartamentos con un valor de al menos $25 millones casi se triplicaron a un récord de $239.2 mil millones, convirtiendo al sector multifamiliar en el más activo por tercer año consecutivo, según la Base de Datos de Comparaciones de Ventas de Green Street. Las ofertas superaron rutinariamente las orientaciones de precios, y los postores a menudo pagaban grandes depósitos no reembolsables para asegurar acuerdos en medio de expectativas de que el crecimiento de alquileres se mantendría ininterrumpido.
En la cúspide del frenesí de compra el año pasado, Levy dijo que su firma tasó 968 propiedades, pero solo compró dos.
En medio del fervor, la cantidad de inversionistas que compran y venden propiedades de apartamentos con un fuerte aumento de precios, una táctica ampliamente empleada en la carrera hacia la crisis financiera de 2008, también se disparó. Desde 2020, los inversores han vendido 61 propiedades de apartamentos con un valor de al menos $25 millones dentro de dos años de comprarlas, según la Base de Datos de Comparaciones de Ventas. El valor combinado de esas ventas ascendió a $6.9 mil millones. En comparación, hubo solo 13 operaciones de ese tipo, valoradas en $1.3 mil millones, de 2018 a 2019.
Ahora, el crédito barato que ayudó a impulsar la actividad frenética de compraventa ha desaparecido. La Reserva Federal ha elevado las tasas de interés tres veces este año, incluido un aumento de 75 puntos básicos la semana pasada, y continúa señalando que habrá más aumentos de tasas a medida que intenta frenar la inflación.
“No hay a dónde esconderse”, dijo Levy. “Las tasas de interés han subido. Hace unos meses, [Fannie Mae y Freddie Mac] no pudieron competir, pero los fondos de deuda llenaron ese espacio. Ahora, todos han aumentado los precios. No es como si pudieras encontrar alguna bala de plata en términos de deuda”.
Levy construyó su carrera adoptando un enfoque contrario y tiene un historial de identificación temprana de oportunidades en un ciclo. Durante la recesión inmobiliaria en 2008, Levy y sus socios, su hermano Jimmy Levy y Katt
an, su primo, comenzaron a comprar casas unifamiliares en dificultades y las convirtieron en alquileres. Otros, incluidos gigantes de la inversión como Blackstone, también siguieron esa estrategia.
En 2018, PIA cambió a propiedades multifamiliares tradicionales con valor agregado en el sureste y Texas, lo que Levy describió como “una progresión natural”. Ahora, ha habido otro “cambio de ritmo”, dijo.
“Todavía no hemos visto qué sucede el próximo año con la desaceleración de la economía y cómo va a funcionar esa dinámica para las personas que pidieron dinero de fondos de deuda”, dijo. “Mi sensación es que va a empeorar. Estamos en un punto de inflexión en este momento”.
Fuente: REAL ESTATE ALERT