Socio Director, Mercados de Capitales en PIA Residential.
Innumerables negocios y modelos han sido interrumpidos por la tecnología, y la velocidad de estas interrupciones está creciendo exponencialmente. La actual pandemia ha exacerbado este fenómeno, ya que cada interrupción suele ocurrir lentamente con el tiempo a medida que las personas se familiarizan más con la tecnología. Las nuevas realidades están obligando a la fuerza laboral a utilizar y adaptarse rápidamente a nuevas tecnologías para tener algún atisbo de productividad. La tecnología está emergiendo rápidamente y dando forma al futuro del bienes raíces, y nuestra adaptación a la pandemia está impulsando la adopción masiva de muchas tecnologías nuevas. La conciencia y la previsión serán vitales en la estrategia y en el enfoque de ciertos aspectos del entorno inmobiliario en constante evolución.
Esto es muy evidente en la interrupción de la industria de taxis. El “efecto Uber” muestra cuán rápidamente puede cambiar una industria debido a la tecnología que se adopta rápidamente. La industria del taxi fue trastornada por las plataformas de uso compartido de viajes, ya que no podían competir debido al costo de las medallones de taxis. Al principio, fue fácil para los ejecutivos de taxis ignorar estas aplicaciones de uso compartido de viajes, ya que tenían fuertemente la participación de mercado de esta industria. Pero una vez que el uso compartido de viajes se estableció y fue ampliamente adoptado, tener una medalla de taxi había perdido una inmensa cantidad de valor.
El sector inmobiliario ha sido históricamente estable como clase de inversión y muchos creen que es inmune a las adopciones rápidas de nuevas tecnologías. Este proceso de pensamiento creará la atracción de la mitigación de riesgos, pero les advierto que inspeccionen cómo la tecnología afectará sus oportunidades de inversión en bienes raíces. Naturalmente, todas las clases de activos inmobiliarios se verán afectadas de manera diferente, y las clases de activos como multifamiliares están más aisladas debido a las características defensivas y al hecho de que el refugio es una necesidad básica.
Hay un cambio fundamental en el sector de oficinas a medida que las empresas se dan cuenta de que la productividad podría aumentar eliminando los tiempos de viaje y que las oportunidades remotas brindan valor tanto para el empleado como para el empleador. Los empleados ahora pueden aprovechar entornos de bajo costo y las empresas podrían seleccionar empleados y ajustar las tasas de pago según el costo de vida en estos lugares. El espacio de oficina se convierte en un bien premium que muchas empresas ya no necesitarán a medida que la clase trabajadora adopta la nueva normalidad de las videollamadas de Zoom, canales de Slack y otros medios de comunicación y supervisión. Estas tecnologías no fueron construidas para sostener esta adopción masiva, y a medida que iteran para tener en cuenta la demanda, la velocidad de adopción se multiplicará.
El estado actual del comercio minorista ya había sido interrumpido por gigantes de Internet como Amazon y otros que hacen que las compras sean más ágiles y permiten la eliminación de las compras en persona. Ahora estamos siendo testigos de las rápidas iteraciones de las compras sin contacto y la transformación y el marco para un cambio en la forma en que interactuamos con el comercio minorista. Los mercados minoristas se verán afectados de innumerables maneras; los centros comerciales utilizarán inteligencia artificial, lo que hará que el control de SKU e inventario sea más confiable. Los avances tecnológicos en sistemas de entrega y logística, almacenamiento en almacenes e impresión 3D jugarán un papel importante en el cambio transformador en cómo compramos productos y cómo se fabrican, almacenan y distribuyen los productos.
Los sectores de viviendas unifamiliares y multifamiliares no serán inmunes a la rápida adopción de tecnologías. Este cambio ya estaba en marcha y la pandemia está acelerando la aceptación masiva de lo que las personas valoran en sus hogares. Está claro que habrá una migración a ciudades terciarias donde el costo de vida es mucho más asequible, ya que ya no habrá una prima por estar cerca de la oficina. La reducción de vehículos de propiedad individual puede eliminar la necesidad de garajes en las viviendas, lo que les permite convertirse en oficinas en el hogar. A medida que las personas pasan más tiempo en sus hogares, puede haber un énfasis en tener comodidades para utilizar cuando tengan tiempo libre de su trabajo remoto.
El punto focal ideal al evaluar oportunidades inmobiliarias es maximizar los rendimientos. Aunque puede parecer obvio, no puedes tener una visión clara de los rendimientos si no enti
endes cómo identificar y evaluar el riesgo. Los rendimientos ajustados al riesgo que tienen en cuenta un conjunto detallado de factores de riesgo proporcionarán una imagen mucho más clara del valor realizado. El mundo está evolucionando a un ritmo exponencial. La tecnología está afectando a todas las clases de activos y, si su modelo de negocio consiste en ingresar a una clase de activos, debe comprender qué tecnologías o modelos comerciales ofrecen los escenarios más favorables para la creación de riqueza con menos riesgo. Las tecnologías exponenciales chocan entre sí, reinventando productos, servicios e industrias. Comprender cómo su activo podría ser devaluado o afectado adversamente por los avances tecnológicos dentro de un horizonte temporal de cinco a diez años será crucial para su éxito futuro. Mis hallazgos indican que el inversor típico en bienes raíces no incluye el riesgo tecnológico en sus evaluaciones de oportunidades.
La tecnología ha creado un ecosistema para avances rápidos, interrupciones y la eliminación de métodos y modelos anteriores. La tecnología ha crecido exponencialmente en el último siglo, y la velocidad a la que se interrumpen industrias confiables y estables es indiscutible. Seríamos negligentes al ignorar que todos los sectores, incluido el bienes raíces, están afectados por el riesgo tecnológico. Los líderes de opinión que anticipan estas interrupciones y construyen la mitigación del riesgo tecnológico en sus modelos comerciales actuales y futuros se volverán inherentemente más propensos al riesgo, creando efectivamente oportunidades al posicionar sus empresas para adaptarse cuando esto ocurra inevitablemente.