Fuente: FORBES

Por: Daniel Kattan – Miembro del Consejo de Forbes

Las tasas de capitalización, más formalmente conocidas como tasas de capitalización de activos, son importantes para el análisis de bienes raíces comerciales. Me gustaría arrojar luz sobre las tasas de capitalización y la forma en que se utilizan y manipulan. Las tasas de capitalización contienen cualidades tanto positivas como negativas, y aunque pueden ser invaluables para evaluar el riesgo, hay limitaciones aparentes inherentemente construidas en esta métrica. La verdadera lección aquí es el proceso en el que se mitiga el riesgo.

Un malentendido común

Mi empresa investigó los procesos de pensamiento generales sobre cómo se perciben las tasas de capitalización encuestando a varios contactos de confianza. Este grupo está formado por individuos de alto patrimonio neto, family offices y otras fuentes de capital y deuda que dependen diariamente de las tasas de capitalización como una métrica esencial.

La pregunta fue simple: ¿Qué es mejor, una tasa de capitalización del 4% o del 7%?

Las respuestas variaron, pero el tema predominante fue que una tasa de capitalización más alta era mejor. La verdad del asunto es que hay casos en los que una tasa de capitalización más baja podría prevalecer y proporcionar una mejor oportunidad. A continuación, se presentan algunos ejemplos no tan visibles que llevarían a una tasa de capitalización más alta en el activo una vez resueltos.

• Alquileres por debajo del mercado.
• Necesita un componente de valor agregado.
• Ubicado en una zona que se está gentrificando.
• Mejores condiciones de deuda: aunque la tasa de capitalización podría ser más baja, el efectivo sobre el efectivo puede ser más alto.
• Tiene un gasto significativo que se puede reducir o mitigar, es decir, medición de agua por separado.
• La propiedad no está cobrando tarifas adicionales: estacionamiento, tarifas por pago tardío, etc.

Al sumergirse en las complejidades de las tasas de capitalización, recuerde algunos principios básicos de inversión. A medida que aumenta el riesgo, se necesita un mayor rendimiento. Dado que los rendimientos son directamente proporcionales a la cantidad de riesgo, veo esto a través de una lente donde al derivar el riesgo, se concluye que el riesgo más el riesgo (R+R) no son dos veces el riesgo (2R), sino más bien el riesgo al cuadrado (R²).

La línea de fondo es que debes aprender a identificar tu riesgo y calcular tus rendimientos. Determinar la tasa de capitalización es una necesidad y puede ser extremadamente útil. Esta tarea fundamental tiene su valor, pero depender ciegamente de las tasas de capitalización podría crear un espejismo de optimismo que no es preciso.

¿Qué es la tasa de capitalización?

En bienes raíces comerciales, la tasa de capitalización de un activo o, más simplemente, una tasa de capitalización, es una perspectiva del rendimiento de un activo en un período específico. La fórmula es bastante elemental; toma el ingreso operativo neto (ION) del activo y lo divide por su valor. En teoría, la utilidad de una tasa de capitalización es muy sencilla. Una tasa de capitalización baja indica un menor riesgo y un mayor valor, y cuanto mayor sea el inverso, más riesgo y menos valor. A medida que continúas comprendiendo la modelización financiera utilizada para evaluar activos, notarás que muchas suposiciones han entrado en estos indicadores de riesgo y recompensa aparentemente confiables. También debes tener en cuenta la confiabilidad del ION y las variables que afectan a la tasa de capitalización.

El cálculo que utilizas para establecer el ION es una parte integral de la fórmula para establecer la tasa de capitalización y está plagado de variabilidad. ¿Te enfocarás en predicciones estándar como impuestos, administración de propiedades y mantenimiento, o variables como la vacancia y la deuda incobrable? Esta última es cada vez más crítica en un mercado afectado por el coronavirus; sin embargo, hay al menos una docena de oportunidades para pasar por alto y depender de estimaciones no confiables, afectando negativamente el resultado de tu inversión. A medida que construyes tu experiencia y tu proceso de pensamiento para evaluar el riesgo, realmente considera la integridad de las tasas de capitalización.

La integridad de las tasas de capitalización

La integridad de una tasa de capitalización se basa en el conjunto de datos de previsión utilizado para derivar el ION. Las tasas de capitalización como indicador de tu rendimiento tienen claras ventajas y desventajas. Lo que crea el valor más significativo es la capacidad para centrarse en la propiedad en sí. Excluyendo los gastos hipotecarios, la fórmula de la tasa de capitalización te permite comparar una propiedad/mercado con otro. Al evaluar la tasa de capitalización, debes analizar estos factores:

Ubicación: Típicamente, un gran vecindario tiene un mayor valor de mercado, lo que se traduce en alquileres más altos.
Clase de activo: Tipo de propiedad, como viviendas unifamiliares, multifamiliares u otras propiedades comerciales.
Inventario disponible: Métricas de oferta y demanda en el mercado para la clase de activo de la propiedad.
Fundamentos regionales: Crecimiento de la población, crecimiento del empleo e inventario de comparables.

Ya sea que estés calculando las tasas de capitalización de mercado, entrada o salida, necesitas comprender los problemas potenciales y la desinformación para mitigar el riesgo. Algunos recordatorios claros incluyen que tasas de capitalización más altas no siempre significan mayores rendimientos y no hacen un buen trato por sí solas. Además, el aumento de las tasas de interés no eleva automáticamente las tasas de capitalización, y al utilizar un proforma, los alquileres y gastos son simplemente proyecciones, en muchos casos, el mejor escenario posible.

Las tasas de capitalización son complicadas

Como con cualquier nuevo esfuerzo, puedes tomar medidas para mitigar el riesgo mediante una debida diligencia adecuada y las mejores prácticas. Busca patrocinadores y operadores honestos y transparentes. Cuando te das cuenta de que gran parte de

la evaluación en la que confías para evaluar el riesgo y el rendimiento futuro está pronosticada, debes esforzarte por comprender los derivados de sus conclusiones de rendimiento.

Lo más importante es estudiar e investigar a los patrocinadores. Habla con ellos sobre su filosofía de inversión y cómo planean mitigar el riesgo. Es crucial preguntarte: “¿Su tolerancia al riesgo se alinea con la mía?” y “¿Tienen la experiencia y el historial para proteger mi inversión?” Al depender de corredores, asegúrate de pensar en sus motivaciones y si se alinean con tus intereses. Además, no olvides que los datos ya están ahí; la autoeducación es una práctica que nunca debe subutilizarse ni olvidarse. Si bien es vital investigar, cotejar y verificar la información que lees, invertir tiempo en adquirir más conocimientos será esencial para tu éxito.

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